鄉(xiāng)愁是情懷的，鄉(xiāng)間是夢(mèng)想的，鄉(xiāng)建是詩(shī)意的，參與鄉(xiāng)村振興是大有前景的。
        但不論企業(yè)還是個(gè)人，投入農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展，從民宿小院到農(nóng)旅項(xiàng)目，你的項(xiàng)目需要的用地問(wèn)題，可不是簡(jiǎn)單想像租租地就能搞定的!
        從2017年中央"一號(hào)文件"到今年兩會(huì)對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的大力支持，參與鄉(xiāng)村振興成為未來(lái)新產(chǎn)業(yè)風(fēng)口。充滿情懷的網(wǎng)紅民宿、詩(shī)情畫(huà)意的特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)匯聚的田園綜合體，這些項(xiàng)目的打造與建設(shè)用地密不可分，也是項(xiàng)目的立足點(diǎn)，可以說(shuō)，解決土地問(wèn)題是項(xiàng)目成功營(yíng)建的核心關(guān)鍵。 項(xiàng)目獲取土地需摸清:
土地流轉(zhuǎn)
土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
可以通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經(jīng)營(yíng)權(quán),鼓勵(lì)農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶、合作社等流轉(zhuǎn),發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。
要點(diǎn):項(xiàng)目在獲取營(yíng)建土地時(shí)，需注意的是--
1、與農(nóng)戶簽訂的流轉(zhuǎn)協(xié)議期限要與其土地承包期相符;
2、如果土地性質(zhì)是基本農(nóng)田，則只能用于農(nóng)作物種植;
3、農(nóng)戶宅基地，出讓的只是一定期限的經(jīng)營(yíng)權(quán)，因國(guó)家、集體征用、遷建等相關(guān)補(bǔ)償，收益人首先還是農(nóng)戶，租用人對(duì)原宅基地上進(jìn)行的建設(shè)、裝修等產(chǎn)生的投入還是需要和農(nóng)戶協(xié)商解決;
4、采用聯(lián)營(yíng)、入股合作等方式與農(nóng)戶創(chuàng)辦農(nóng)家樂(lè)等項(xiàng)目，需要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)丶w組織、規(guī)劃單位對(duì)經(jīng)營(yíng)范圍、建筑規(guī)劃、建設(shè)風(fēng)貌等進(jìn)行審核批準(zhǔn)。
5、現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)價(jià)格基本都是農(nóng)民要價(jià)，主要依據(jù)也是地塊本身的條件和當(dāng)?shù)氐耐恋亓鬓D(zhuǎn)價(jià)格來(lái)定價(jià)，價(jià)格沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議期內(nèi)價(jià)格如何調(diào)整也不好進(jìn)行確定。
6、流轉(zhuǎn)協(xié)議最好到當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行相關(guān)鑒證，以備未來(lái)糾紛時(shí)作為證據(jù)憑證。
集體建設(shè)用地
集體建設(shè)用地，又叫鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。集體建設(shè)用地分為三大類:宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地。
在國(guó)有建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)中，政府既是管理者，又是組織實(shí)施者，并代表全民享有土地收益權(quán)。而在集體建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)中，政府僅僅是管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，享有土地所有權(quán)的農(nóng)民集體才是組織實(shí)施者并享有土地收益。
要點(diǎn):項(xiàng)目在獲取營(yíng)建土地時(shí)，需注意的是--
1、六種可直接使用集體建設(shè)用地情形:
A.鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設(shè)施用地。
B.村民住宅。
C.集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的。
D.以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體開(kāi)發(fā)建設(shè)公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股、聯(lián)營(yíng)與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)此類產(chǎn)業(yè)的。
E.在33個(gè)農(nóng)村"三塊地"改革試點(diǎn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股，用于商品住宅以外的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。
F.返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，可依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂(lè);也可通過(guò)租賃農(nóng)房或與擁有合法宅基地、農(nóng)房的當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶合作改建自住房。
2、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓或以入股、聯(lián)營(yíng)等方式與其他經(jīng)濟(jì)組織合作，長(zhǎng)期實(shí)行的是由當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)進(jìn)行，但新政策環(huán)境下將由集體組織及集體組織成員來(lái)共同討論決定;
3、由于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的土地性質(zhì)不同，有一些地方?jīng)]有相關(guān)的法律條文規(guī)定，所以在稅費(fèi)方面，暫不能完全按照國(guó)有建設(shè)用地對(duì)待。所謂稅費(fèi)分為兩方面，一方面是稅，一方面是費(fèi)。在稅方面，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市主要涉及增值稅及附加稅費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅以及印花稅等。在費(fèi)方面主要是指土地增值收益調(diào)節(jié)金。做為農(nóng)村土地試點(diǎn)的成都郫都區(qū)，截至2016年年底，已經(jīng)入市的25宗地增值收益調(diào)節(jié)金的收取比例為13%~30%，平均收取比例19.39%;
4、根據(jù)國(guó)土部門(mén)最新表態(tài)，鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電子商務(wù)、特色小鎮(zhèn)、設(shè)施農(nóng)業(yè)等農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地將獲政策支持。國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委日前表示，各地可以安排一定比例年度土地利用計(jì)劃，專項(xiàng)支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。
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