做文旅項(xiàng)目規(guī)劃，一定要明確未來(lái)文旅項(xiàng)目發(fā)展方向，要想火車(chē)跑得快，還得需要車(chē)頭帶，所以你需要時(shí)刻關(guān)注文旅市場(chǎng)發(fā)展方向，抓住人們需求來(lái)做，今天咱們一起來(lái)看看。

一、重視細(xì)分市場(chǎng)

從度假到“住假”，文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)滿足三個(gè)需求：生態(tài)、文化、健康。

一是生態(tài)的需求。是指現(xiàn)代人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對(duì)自然生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)環(huán)境資源的需要，即對(duì)生存環(huán)境、后代利益、地球生態(tài)利益的關(guān)注，也就是“再吃”—吃新鮮空氣，“再行”—行走在人與自然的和諧之中，要達(dá)到人類(lèi)高層次的享受，必須從以下幾個(gè)方面做起：

1、高度重視人與自然和諧相處，促進(jìn)社會(huì)良性發(fā)展。

2、高度重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)，把保護(hù)環(huán)境，保護(hù)生態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，作為一項(xiàng)長(zhǎng)期戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)教育宣傳、培育、環(huán)境、生態(tài)保護(hù)自克性；加大生態(tài)環(huán)境保護(hù)的執(zhí)法監(jiān)管力度。

3、高度重視清新空氣質(zhì)量，改善人類(lèi)生態(tài)環(huán)境，空氣污染是影響健康的一個(gè)主要因素。

二是文化的需求。我們認(rèn)為現(xiàn)今的文化呈現(xiàn)出主流化、高科技化、大眾化和全球化的特征，要滿足文化的需要，項(xiàng)目需要經(jīng)歷從傳承文化到創(chuàng)造文化、從創(chuàng)造文化到消費(fèi)文化、從消費(fèi)文化到升華文化三個(gè)過(guò)程的輪回。

三是健康的需要?，F(xiàn)代人的健康觀是整體健康，世界衛(wèi)生組織提出“健康不僅是軀體沒(méi)有疾病，還要具備心理健康、社會(huì)適應(yīng)良好和有道德”。因此，現(xiàn)代人的健康內(nèi)容包括：軀體健康、心理健康、心靈健康、社會(huì)健康、智力健康、道德健康、環(huán)境健康等。

二、重視產(chǎn)業(yè)融合

在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下，“田園綜合體”于2017年被寫(xiě)入中央一號(hào)文件，全國(guó)各地興起田園綜合體建設(shè)熱潮。鄉(xiāng)村“農(nóng)業(yè)+旅游”開(kāi)始成為文旅產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的新戰(zhàn)場(chǎng)。在莫干溪谷項(xiàng)目，融創(chuàng)東南將與日本農(nóng)業(yè)主題公園之父、日本六次產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)始人、mokumoku 農(nóng)場(chǎng)創(chuàng)始人木村修合作，打造mokumoku模式的第一個(gè)海外版主題農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目。

所謂六次產(chǎn)業(yè)，就是在農(nóng)業(yè)中創(chuàng)造六次產(chǎn)業(yè)，除了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，還有農(nóng)產(chǎn)品的品牌化、向消費(fèi)者直銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)餐廳、提供住宿、發(fā)展農(nóng)業(yè)觀光等。實(shí)際上就是把農(nóng)業(yè)、服務(wù)、旅游、貿(mào)易、工業(yè)生產(chǎn)全部整合到一起。還原成畫(huà)面就是，養(yǎng)豬、做香腸、小豬餐廳、小豬表演全部在一個(gè)小鎮(zhèn)里搞定，游客來(lái)這里，能看、能養(yǎng)、能吃、能玩，創(chuàng)建全新的消費(fèi)場(chǎng)景和體驗(yàn)，讓美麗鄉(xiāng)村回得去，讓都市生活留得住。

這種模式，和目前政府提倡的鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，可結(jié)合度相當(dāng)高。不僅與自然共生共處、與村民共融共創(chuàng)、與政府共建共營(yíng)。

三、重視政策支持

文旅項(xiàng)目，很大程度上，還是要依賴(lài)政府的支持。例如，上海的恒大海上威尼斯，和啟東政府達(dá)成共識(shí)，凡是購(gòu)房者政府免除上海業(yè)主10年的過(guò)橋費(fèi)，上?？蛻?hù)全部可以辦理首套房貸款，不限購(gòu)。

這些政府支持，能夠大大減小客戶(hù)購(gòu)房的抗性，也能給項(xiàng)目的成敗起到?jīng)Q定性的作用。恒大海上威尼斯，2016年的銷(xiāo)售面積為112萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)249%，一萬(wàn)四千套房一年內(nèi)時(shí)間售馨，平均每月銷(xiāo)量超過(guò)千套，成交量驚人。

四、重視社群營(yíng)銷(xiāo)

文旅項(xiàng)目，社群是重點(diǎn)。社群也是營(yíng)銷(xiāo)很重要的發(fā)力點(diǎn)，所以社群先行，也是文旅小鎮(zhèn)應(yīng)該借鑒的營(yíng)銷(xiāo)思路。

例如現(xiàn)在一些項(xiàng)目，在項(xiàng)目初期就已經(jīng)開(kāi)始探索社群營(yíng)銷(xiāo)。被稱(chēng)為文旅地產(chǎn)第一神盤(pán)的聚龍小鎮(zhèn)就是這樣的思路，已經(jīng)在很多文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目上，都被證明非常有效。從觸發(fā)、溝通、引導(dǎo)，讓鄰里之間發(fā)生溫暖的聯(lián)系，逐步將小鎮(zhèn)融合為具有相同興趣愛(ài)好的情感共同體，自然地會(huì)形成更大的聚集效應(yīng)。

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